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一幢写字楼,占地面积12000平方米,建筑面积为52000平方米,钢混结构。1999年10月取得土地使用权,年限50年。假定空置率为10%,月租金为35元/平方米,月费用(含建筑物折旧费)为100000元;建筑物寿命60年。办公家具和设备原价为5000000元,使用年限10年,无残值;房产税为房地产租金收入的12%,其他税费为租金收入的6%,土地还原利率为9%,建筑物的还原利率为10%,用成本法求得在评估基准日建筑物的价值为5500万元。评估基准日为2009年10月。

要求:

(1)计算房地合一的房地产总年收入;

(2)计算年总费用;

(3)计算房地合一的房地产的年纯收益;

(4)计算建筑物的年纯收益;

(5)计算土地的年纯收益;

(6)计算土地的还原收益价值。(计算结果以“元”为单位,取整数)

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正确答案:

(1)年房租收入=52000*(1-10%)*35*12=1965.6(万元)

(2)年总费用=10*12+500/10+1965.6*18%=523.808(万元)

(3)房地合一年纯收益=1965.6-523.808=1441.729(万元)

(4)建筑物的年收益=5500*10%=550(万元)

(5)土地的年收益=1441.792-550=891.792(万元)

(6)土地还原收益值=891.792*p/A*9%*40=10234,65(万元)

答案解析:

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