一幢写字楼，占地面积12000平方米，建筑面积为52000平方米，钢混结构。1999年10月取得土地使用权，年限50年。假定空置率为10%，月租金为35元/平方米，月费用(含建筑物折旧费)为100000元;建筑物寿命60年。办公家具和设备原价为5000000元，使用年限10年，无残值;房产税为房地产租金收入的12%，其他税费为租金收入的6%，土地还原利率为9%，建筑物的还原利率为10%，用成本法求得在评估基准日建筑物的价值为5500万元。评估基准日为2009年10月。
要求：
(1)计算房地合一的房地产总年收入;
(2)计算年总费用;
(3)计算房地合一的房地产的年纯收益;
(4)计算建筑物的年纯收益;
(5)计算土地的年纯收益;
(6)计算土地的还原收益价值。(计算结果以“元”为单位，取整数)
(1)年房租收入=52000*(1-10%)*35*12=1965.6(万元)
(2)年总费用=10*12+500/10+1965.6*18%=523.808(万元)
(3)房地合一年纯收益=1965.6-523.808=1441.729(万元)
(4)建筑物的年收益=5500*10%=550(万元)
(5)土地的年收益=1441.792-550=891.792(万元)
(6)土地还原收益值=891.792*p/A*9%*40=10234,65(万元)
暂无解析
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